布宜诺斯埃利斯样本：让低收入群体住上环保住宅

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布宜诺斯埃利斯样本：让低收入群体住上环保住宅
叶慧钰 大连日报

    阿根廷布宜诺斯埃利斯老城区里，多层新居的屋顶上安装着太阳能电池板，墙体用的是环保绿色材料，而新居旁的绿化也郁郁葱葱。这些建筑，从排水、电力和能源等方面均达到了当地环保建筑的标准。在这里居住的，却都是当地的低收入群体，他们每个月只需交纳一定的租金，就可拥有房屋的产权。


2002年以前，这里还是一排破旧不堪的违章建筑。短短几年间，居民们通过合作社，亲身参与改建，将违章建筑变成了符合城市环保标准的住宅。如何让低收入群体也能入住低碳节能的环保住宅？上海世博会期间，法国里昂大学国立市政工程学院教授莫里岩带来了这个目前在欧美城市逐渐兴起的“居民合作制度”。

    布宜诺斯埃利斯老城区内，随着移民涌入，各类违章建筑迅速崛起，成为低收入群体的栖息之所。时间一长，违章建筑在老城区里扎了根。坐落在布宜诺斯埃利斯市中心的Monteagudo社区是其中典型。

    对付这些违章建筑，无论是政府拆迁还是企业资助，也只能解一时之渴。非赢利的居民合作组织EMETELE却解决了这些问题。在“居民自建住宅市政项目”的支持下，他们负责组织社区居民参与环保建筑的改建。

    首先，EMETELE获得无息贷款300万欧元，用其中的31万欧元换来老城区旁占地18000平方米的油漆厂的土地产权；其次，剩余款项用来购买改建环保住宅需要的材料、聘请两位专业的建筑师，并支付参与改建工人的工资等。

    莫里岩说：“居民合作制度最大的好处，就是将保障性住房与商品房市场彻底区分开来，居民们参与整个改建过程，他们来决定每个环节的花费、专业人士的聘用以及自主参与的程度。”

    这个庞大的改建项目雇佣了400名合作者，其中13%是女性。他们都是原来居住在这片老城区内的居民。在改建环保住宅的关键环节，合作社聘用的专业人士负责结构性改造、铺设电路、进行环保低碳的测试等。其余部分都是居民们自己动手参与改建。

    在合作社以及专业人士的系统培训下，居民们学会安装用于供电和卫生设备的高效节能太阳能板、太阳能壁炉，以及用于绿地浇灌用的雨水收集和再循环系统；还学会了建造分拣生活垃圾与再生循环系统。

    居民们搬入新家后，用自己改建房屋过程中挣来的工资支付租金，每月50到100欧元不等。莫里岩补充说：“在Monteagudo的改建项目中，合作社拥有土地的产权；而居民们通过支付租金的方式偿还无息贷款，并继续拥有住宅的产权。”

    低成本的可行性

    这场针对低收入群体的住房革命，已经在西方国家很多城市逐渐兴起：意大利的罗马、拉文纳，阿根廷的布宜诺斯埃利斯、法国的里昂、西班牙的巴塞罗那等等。

    “这种方法使得保障性住房脱离商品属性，维持低成本的状态。”莫里岩表示。与此同时，各地的居民合作建房制度对于保障性住房的功能延续都制定了强有力的规定。“比如，有些保障性住房就规定，居住其中的低收入者在若干年后出售房屋时，其价格不能高于当时买入价的1.25倍，这就从制度上保证了这些房屋永远是低收入阶层负担得起的。”莫里岩说。

    道德银行与融资渠道

    莫里岩一直强调，这些案例成功的关键，是法律法规、政府权威机构以及社会制度层面为居民合作制度提供良好宽松的融资环境。在欧洲大多数国家，道德银行制度比较发达，居民合作社通过道德银行进行免息或者低息贷款，只需要从房屋建成之日起开始启动还贷程序，而不需要在住宅建造的过程中，担心利息支付等资金问题。

    “通过这种制度，我们希望消除社会贫富差距造成的紧张性，而不是掩盖这些严重的问题。”莫里岩说，“尽管目前在中国的城市中还没有这样的个案；不过，经过这些年的实践，我认为一旦具备了以上这些要素，居民合作制度在全球都是有可能推广的。”